Kaufen oder mieten?

Die Frage „Mieten oder kaufen?“ hatten Claudia und Martin Anger* aus Bremen eigentlich schon längst abgehakt. Direkt am Deich erwarben die beiden 1995 ihr Traumhäuschen: „Wir kommen beide von hier und hängen sehr an unserer Familie, also war klar, dass wir in Bremen bleiben wollten“, erzählt Claudia (39). Mit viel Liebe und persönlichem Einsatz modernisierten die beiden das fast 50 Jahre alte Haus und legten einen wunderschönen Garten an. Zusätzlich zur „Muskelhypothek“ investierten sie im Laufe der Jahre für den Um- und Anbau einen sechsstelligen Betrag. 2003, als das Gröbste bewältigt war, erhielt Betriebswirt Martin ein attraktives Jobangebot – mehr Geld, mehr Sicherheit und bessere Aufstiegschancen, nur leider nicht in Bremen, sondern im rund 200 Kilometer entfernten Kiel. Nicht zuletzt weil die junge Familie mit neugeborenen Zwillingen bis auf Weiteres ohne Claudias gut bezahlte Stelle bei der Bank auskommen musste, sagte Martin zu. Es folgten drei Jahre Wochenendbeziehung, bis sich das Paar Mitte 2006 schließlich entschloss, das geliebte Haus in Bremen zu verkaufen und nach Kiel zu ziehen.

Immobil mit Immobilie?
So ein beruflich bedingter Umzug ist heutzutage keine Seltenheit: „Inzwischen kennen wir viele Leute, die für ihre Karriere die Stadt gewechselt haben oder zu Hause einfach nicht den passenden Job finden konnten“, bestätigt Claudia Anger. Das legen auch Zahlen des Statistischen Bundesamtes nahe. Rund eine Million Menschen ziehen jährlich in ein anderes Bundesland, viele davon in wirtschaftlich starke Regionen wie Baden-Württemberg, Bayern oder Nordrhein-Westfalen. Bundes oder weltweit agierende Unternehmen schicken ihre Mitarbeiter zudem oft alle paar Jahre an einen neuen Einsatzort.
Ein Haus oder eine Eigentumswohnung – für die meisten Menschen sonst begehrter Vermögenswert, ein wichtiges Stück Heimat, persönlicher Freiraum und nicht selten auch begehrtes Statussymbol – wird in dieser Situation oft zum Hindernis, denn Immobilien machen tendenziell immobil. „Ein Objekt schon nach wenigen Jahren zum Einstandspreis wieder zu verkaufen gelingt fast nie“, warnt Immobilienexperte Dr. Peter Hettenbach vom Institut für innovatives Bauen ibb in Schwetzingen.
Kaufnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren, Wert- oder Baugutachten, Grunderwerbssteuer und Bankgebühren summieren sich schnell auf 10 bis 15 Prozent extra. Um diesen Betrag wieder einzuspielen, muss Ihre Immobilie erst entsprechend im Wert steigen. Doch anders als bei unseren Eltern, die mit etwas Geduld noch fest auf eine solide Rendite für ihr „Betongold“ rechnen konnten, ist ein rasanter Wertzuwachs für heutige Immobilienkäufer alles andere als selbstverständlich. Der demografische Wandel, eine schwache wirtschaftliche Entwicklung sowie ein Überangebot an Gebrauchtimmobilien aus der Nachkriegszeit, die jetzt auf den Markt kommen, machen Verkäufern vielerorts einen Strich durch die Rechnung.
Vor allem in ländlichen Regionen sind die Preise in den letzten Jahren gefallen, statt zu steigen. Martin und Claudia Anger hatten Glück: „An den Wiederverkaufswert haben wir beim Kauf überhaupt nicht gedacht“, erzählt Claudia. Das Haus liegt zwar landschaftlich schön und per Rad oder Bus nur rund eine Viertelstunde von der Bremer Innenstadt entfernt, aber keineswegs in einer repräsentativen Wohngegend.
Beim Verkauf nach elf Jahren erzielten die Angers zwar rund das Dreifache des ursprünglichen Kaufpreises, doch das moderne, helle und attraktiv geschnittene Einfamilienhaus, das sie verkauften, hatte auch nicht mehr viel mit dem baufälligen, zugigen und verwinkelten Siedlerhäuschen von einst gemein. „Ob wir angesichts der vielen Arbeit und des investierten Geldes am Ende wirklich im Plus lagen, haben wir nie richtig durchgerechnet“, verrät Claudia.

Für immer und ewig?
Anders als bei den Angers kann ein Verkauf unter Zeitdruck oder mitten in der Umbauphase auch schnell zum dramatischen Minusgeschäft werden, erst recht wenn die Immobilienpreise am neuen Wohnort deutlich höher liegen als am alten. Ob sich Wohneigentum für Sie rechnet, hängt deshalb nicht zuletzt von Ihrer Karriere- und Lebensplanung ab.
Wer in den eigenen vier Wänden alt werden will, ist im Gegensatz zum Job- Nomaden auch nicht auf einen schnellen Wertzuwachs angewiesen.
Die Chance auf Sesshaftigkeit ist am größten, wenn beide Partner beruflich zufrieden sind und auf dem heimischen Arbeitsmarkt bei Bedarf auch schnell einen anderen Job finden. Als Zugezogener prüfen Sie dagegen am besten zunächst, ob es Ihnen gelingt, im neuen Umfeld Wurzeln zu schlagen. Gefallen Ihnen Landschaft und Klima, oder vermissen Sie die Berge oder die lebendige Kulturszene Ihrer alten Heimat? Haben Sie bereits neue Freunde gefunden, oder steigen Sie am Wochenende lieber ins Auto, um „nach Hause“ zu fahren? Belastet Sie die Trennung von Ihren Angehörigen, zum Beispiel weil Ihre Eltern Ihre Hilfe brauchen oder die Kinder ohne Großeltern aufwachsen? Diese emotionalen Faktoren auszuloten braucht Zeit.
Auch Familie Anger wohnt deshalb in Kiel seit 2006 zur Miete. Alle vier fühlen sich aber inzwischen sehr wohl, im nächsten Jahr werden die Kinder eingeschult: „Ja wir wollen bleiben“, sagt Claudia. Zwar vermisst sie ihre Eltern und möchte bei gesundheitlichen Problemen für sie da sein, doch zum Glück sind Oma und Opa bereit, ebenfalls nach Kiel zu ziehen. Die Familie sucht bereits nach einem Haus oder Grundstück mit Platz für zwei Generationen.

Freiheit oder Freizeit?
Die Frage „Mieten oder kaufen?“ stellt sich nicht nur, wenn Sie mobil bleiben möchten, sondern oftmals auch dann, wenn gar kein Ortswechsel ansteht. In den eigenen vier Wänden können Sie Ihre persönlichen Wohnwünsche frei und ohne Rücksicht auf den Vermieter verwirklichen. Einen Kredit abzuzahlen und damit eigenes Vermögen zu schaffen gibt den meisten Menschen zudem ein besseres Gefühl, als Monat für Monat Miete auf ein fremdes Konto zu überweisen. Umgekehrt sind Sie als Eigentümer aber auch selbst für alles rund um Ihre Immobilie verantwortlich.
An einem nervenzehrenden Neu oder Umbau ist schon so manche Ehe gescheitert. Und wer sich nicht für jeden Handgriff Handwerker leisten kann oder will, muss in der Freizeit eben selbst zum Werkzeugkasten greifen, falls das Fenster klemmt, der Wasserhahn tropft oder es durchs Dach regnet. „Wenn ich am Wochenende schon schraube, dann lieber an meinem Boot als in meiner Altbauwohnung“, sagt Wohnungsmieter Torsten Grenz* aus Berlin. Für seinen Job als Bauingenieur ist der 33- Jährige viel unterwegs, und auch seine Partnerin hat als Verkaufsleiterin oft eine 60- Stunden-Woche. Der Komfort, bei Reparaturbedarf jederzeit ihren Vermieter anrufen zu können, ist den beiden deshalb locker rund 750 Euro im Monat für ihre ruhig und zentral gelegene 2,5- Zimmer-Wohnung wert. „Bei Mängeln kann ich die Miete jederzeit kürzen, das geht als Käufer nicht so leicht“, ergänzt Torsten Grenz. Mehr Platz oder einen Garten vermissen die beiden nicht, und auch für die private Altersvorsorge bleibt trotz Miete genug übrig.

Wie viel darf’s sein?
Nicht jeder verfügt über so viel finanziellen Spielraum wie das Berliner Doppelverdiener-Paar. Um auf lange Sicht möglichst wirtschaftlich zu wohnen, gilt es zwischen Kauf oder Miete sorgfältig abzuwägen. Der simple Vergleich der monatlichen Kaltmietemit der von Ihrer Bank errechneten anfänglichen Kreditrate greift dabei deutlich zu kurz. Als Eigentümer müssen Sie Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungsarbeiten bilden und mit höheren Nebenkosten für Energie, Wasser und Müll kalkulieren. Außerdem benötigen Sie eine teure Wohngebäudeversicherung, und auch die Raten für die Hausratversicherung steigen meist mit der Quadratmeterzahl.
Bei Eigentumswohnungen werden die Kosten für Gemeinschaftsanlagen und Instandhaltung über ein monatliches Hausgeld abgegolten, das mehrere Hundert Euro betragen kann. Wer aus der Stadt in einen Vorort zieht, sollte auch höhere Fahrtkosten einplanen. Langfristig wird das Ergebnis Ihrer persönlichen Vergleichsrechnung zudem noch von einer Reihe schwer kalkulierbarer Faktoren bestimmt. Dazu zählt neben der jährlichen Inflationsrate und dem zukünftigen Zinsniveau vor allem die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten am Wohnort. Ob Ihre Immobilie in 30 Jahren nur noch die Hälfte oder das Doppelte wert ist, spielt für die persönliche Altersvorsorge in der Regel eine erhebliche Rolle. Bauherren empfiehlt Dr. Peter Hettenbach vom ibb deshalb, neben guter Anbindung vor allem auf niedrige Energiewerte zu achten. „Beim Neubau sollte der Verbrauch heute nicht über sechs Litern Heizöl pro Quadratmeter liegen, langfristig geht der Trend zum Null-Liter-Haus“, so der Immobilienprofi.
Wer eine gebrauchte Immobilie erwerben will, sollte die Substanz durch einen Gutachter prüfen lassen, denn Geld- und Materialmangel haben gerade bei Nachkriegsbauten zum Teil zu abenteuerlichen Konstruktionen geführt. Claudia und Martin Anger mussten beispielsweise etliche schiefe Wände begradigen. „Damals waren wir Mitte 20 und hatten keine Kinder“, sagt Claudia. „Heute würde ich so ein Projekt nicht mehr durchstehen.“

Staatliche Förderung
Seit 1. 1. 2008 dürfen Sie Ihren staatlich geförderten Riester-Vertrag für den Bau oder Kauf einer Immobilie einsetzen und die Zulagen auch zur Tilgung eines bereits bestehenden Darlehens verwenden. Voraussetzung ist ein Guthaben vonmindestens 10000 Euro auf dem Riester-Konto. In einigen Bundesländern gibt es zu dem regionale Förderprogramme, beispielsweise für Familien mit Kindern oder geringem Einkommen. Für die energiesparende Modernisierung einer gebrauchten Wohnimmobilie können Sie darüber hinaus zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse beantragen. Gefördert werden Maßnahmen wie Dach und Außenwände dämmen, Fenster oder Heizung austauschen, die Verwendung ökologischer Baumaterialien oder die Umstellung auf regenerative Energiegewinnung. Eine gute Übersicht über das Förderprogramm von Bund und Ländern erhalten Sie bei der KfW-Förderbank, Info-Telefon: 01801/335577 oder online unter www.foerderdatenbank.de undwww.kfw.de. Den Antrag stellen Sie über Ihre Hausbank. Wichtig: Für Sanierungsvorhaben muss der Förderantrag in der Regel vor Baubeginn gestellt werden. Die geplanten Maßnahmen müssen von Fachbetrieben durchgeführt werden und nachweislich den Energieverbrauch bzw. CO2-Ausstoß auf das aktuelle Neubau- Niveau gemäß Energieeinsparverordnung senken.

Checkliste: Sind Sie ein Typ zum Kaufen?
1. Beruflich und privat stimmt für Sie und Ihre Familie das Umfeld am Wohnort.
2. Sie verfügen über ausreichend Eigenkapital, um mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die fälligen Nebenkosten bar zu zahlen.
3. Sie sind bereit, für die eigenen vier Wände den privaten Konsum(Urlaub, Auto,Mode, Freizeit) etwas einzuschränken. Die monatliche Belastung erfordert jedoch keine drastischen Einschnitte in wichtigen Bereichen wie Gesundheit, Bildung oder Sicherheit.
4. Sie sind gegen existenzielle Risiken (Todesfall, Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit), die Ihre Zahlungsfähigkeit gefährden, ausreichend abgesichert.
5. Sie verfügen über Zeit und Geschick, um zumindest kleinere Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen.
6. Für größere Erhaltungsmaßnahmen können Sie aus dem laufenden Einkommen Rücklagen bilden.
7. Sie rechnen für Ihren Wohnort mit steigenden Mieten. Das Mieten würde für Sie immer teurer werden.
8. Sie können den Hauskredit im Laufe Ihres Berufslebens komplett abbezahlen und später als Rentner miet- und schuldenfreiwohnen oder sich durch die Vermietung ein zusätzliches Einkommen sichern.
9. Lage, Ausstattung und Grundriss Ihrer Immobilie ermöglichen komfortables Wohnen auch im Alter.
10. Ihre Wunschimmobilie hat gute Chancen, im Wert zu steigen oder zumindest stabil zu bleiben, denn sie ist auch ohne Pkw gut zu erreichen, verfügt über eine solide Bausubstanz und akzeptable Energiewerte.